Realmente en este asunto se firman dos contratos: uno primero, privado, entre el promotor y nosotros, antes de empezar o mientras se empieza la obra. Luego, cuando la obra está acabada, se firma el contrato de verdad, en el notario.
El primer contrato es un contrato privado en el que Vd. firma el precio de la obra, los pagos, etc. En este contrato le tienen que avalar el promotor a Vd. forzosamente los pagos correspondientes al 20% del precio, que es lo que Vd. va a pagar antes de ir al notario. Esto se hace para que en caso de que la promotora quiebre, a Vd. le devuelvan la parte del 20% que haya pagado. Es decir, lo que pasa es que el promotor le asegura a Vd. que el dinero que recibe, en caso de que la obra no llegue a buen fin, este dinero le será a Vd. reintegrado todo.
Esto lo tiene que avalar un banco, aunque algunas promotoras pequeñas lo que hacen es contratar un seguro de caución. Lease bien tanto el contrato, como el seguro, pues a veces el seguro solo cubre las cantidades si se han ingresado en una determinada cuenta, y esto si por ejemplo, Vd. paga al promotor y este no ingresa la cantidad en esa cuenta, en este caso las cantidades no están avaladas, y los promotores no son buena gente precisamente, así que si pasa esto, exíjale al promotor el justificante de ingreso de dichas cantidades en esta cuenta, y si no lo hace, tiene que ponerle una denuncia ante la inspección de consumo para que le den caña, y también para no quedar Vd. desprotegido. No se fíe de buenas palabras de los promotores, exija papeles. No se corte o puede lamentarlo.
Hay muchos motivos por los que una obra bien iniciada se puede ir al traste, por ejemplo, se mata en accidente de aviación los administradores de la promotora, o simplemente porque se maten un par de trabajadores sin que estén de alta en seguridad social.
Si ha tenido suerte y la obra se ha terminado, antes de ir al notario, debe Vd. mirar bien el estado del piso, y exigir que se cambie aquello que esté bien, pues luego de firmar en la práctica va a poder exigir Vd. muy poco.
En el notario, firmará Vd. que se queda con la obra, y pagará al promotor. Si paga hipotecando, hará dos escrituras, una de compraventa, en la que Vd. adquiere el piso, y otra de hipoteca, en la que el banco la toma en prenda mientras Vd. le paga.
La hipoteca es un sistema de prenda en el que ésta permanece en propiedad del deudor y no del acreedor. Vd. tiene la propiedad sobre la cosa, pero no puede transmitir ésta mientras no haya pagado a su acreedor, en este caso el banco.
Cuando haya terminado de pagar la hipoteca, tiene que hacer una escritura de levantamiento de hipoteca, que a fecha de 12-2003 está exenta del impuesto de transmisiones que es el que grava ésto. Si se la quiere tramitar Vd. y ahorrarse los 150 euros más IVA de gestoría es muy fácil: primero va al director del banco para que le diga cuando puede ir a firmar. Probablemente el director del banco le enviará al notario y le dará la documentación que éste necesita. Se va al notario, habla con el oficial de notaría, y éste hará la escritura. Vd. no firma esta escritura, la firma el director del banco. A continuación, se va al registro de la propiedad y tramita el formulario número 600 con exención de impuesto. Una vez tramitada esta exención, en el mismo registro de la propiedad tramita la escritura, es todo.
En el caso de que vaya a vender la propiedad estando a medio pagar la hipoteca, no hay problema, Vd. la vende, pero hace lo siguiente: avisa al director de su banco avisando de que va a vender, para que se ponga en contacto con los compradores sobre el dinero que tienen que pagar al banco para cancelar la hipoteca. Como hoy día todos los pisos se compran con hipoteca, lo normal es que los dos directores de banco se apañen entre ellos. En este caso se hacen tres escrituras en el acto, una primera de levantamiento de hipoteca, en la que un director de banco paga al otro, una segunda, de compraventa, en la que Vd. recibe el cheque, y ahí Vd se va pues al otra hipoteca es cosa del comprador y del otro director.