CUANTO VALE Y COMO PAGAR UN PISO NUEVO

Los pisos nuevos tienen la particularidad de que se compran sobre plano.  Esto quiere decir que el empresario nos traslada parte de su riesgo empresarial, por eso los pisos son más baratos cuando no se ha empezado a construir, y suben conforme se van construyendo, por que al haber menos riesgo de que no se hagan, el precio sube.

Cuando nos decidimos a comprar un piso nuevo, el promotor nos entregará un plan de pago que consiste en lo siguiente: el 20% del valor del piso lo tenemos que entregar antes de la entrega de llaves.

A la firma del contrato debemos pagar, normalmente, el 10% del valor de piso más el IVA, y luego vienen entre 18 y 24 plazos por el otro 10% más IVA.  Así que tenemos que tener pasta ahorrada antes de decidirnos.

Un ejemplo de forma de pago sería la siguiente:

Piso que vale 200.000 euros más IVA, el plan de pago sería:

Los planes pueden cambiar, pero básicamente esto es así.

El asunto es como salvar esta situación si no tenemos el dinero del 20%.  Hay varios sistemas.  El más sencillo es que nos lo dejen los familiares, pero tal y como están ahora los pisos, lo normal es que no puedan. Además cuando te dejan algo siempre te lo restriegan, así que vamos a ver si encontramos otros sistemas.

Lo mejor es ahorrar un tiempo antes de firmar. Buscar un piso, si somos listos, nos llevará entre un año y medio y dos años.  Si tardamos menos es que, o lo necesitamos por algo, o es que somos impacientes. Hay que tener en cuenta que si el piso no nos gusta, ni lo podemos devolver, ni venderlo es fácil, así que es una decisión a tomarla con mucha tranquilidad, que aún así tendremos problemas (siempre hay problemas con esto)

Por ejemplo, si el préstamo de un piso nos costaría 600 euros/mes, pues ahorremos esta cantidad mientras lo buscamos, y al menos tendremos para la entrada.

Si tenemos otra propiedad, una buena solución es rehipotecarla.  Hay que ir con cuidado con el banco con esto (los bancos son unos chorizos con las hipotecas), la rehipoteca es lo mejor, y consiste en lo siguiente:

Vd. en su día se compró un piso, del que ha pagado, por ejemplo, 5 años.  Este piso se habrá revalorizado bastante, sobre todo si lo compró antes de 1998 habrá doblado su valor de tasación.  Pues nada, se va Vd. al banco que le dió ese crédito hipotecario y habla con el director para que le envíe un tasador. El banco lo primero que hará, será descontarle de su cuenta rápidamente los 180 euros que cuesta el tasador.  Con la tasación realizada, el banco tiene que prestarnos el 80% del valor de tasación menos el capital que quede pendiente de pago.

Por ejemplo, Vd. compró un piso por 60.000 euros, le dieron un crédito del 100%, han pasado 5 años, del capital del préstamo le queda por pagar 45.000 euros, pero al tasarlo resulta que vale 120.000 euros.  A Vd. le tiene que dar el banco un crédito por 51.000 euros, lo que pasa es que este crédito hipotecario como no es para compra de esa vivienda sino de otra, se lo darán normalmente a 10 años, si es buen cliente a lo mejor saca 15 años.

La rehipoteca la da el banco que dio la primera hipoteca, es muy raro que otro banco nos conceda un crédito sobre una propiedad ya hipotecada, pues el primer banco tiene preferencia en caso de impago.

El banco, para sacarle los duros, intentará dos jugarretas muy sucias y obscenas:

La primera: intentará que el segundo préstamo englobe al primero, por ejemplo, en lugar de tener Vd. un crédito de 60.000 euros que se va pagando con sus propias cuotas y otro de 51.000 que se va pagando con las suyas, intentará que esto se convierta en un solo préstamo.  NIEGUESE A ESTO CON FIRMEZA Y ROTUNTIDAD, E INDIGNESE SI ES PRECISO, por que lo que intenta el banco es que Vd. pague dos veces los intereses del primer préstamo, y esto es una canallada injustificable.  Sobre todo el banco intentará esto si Vd. tiene otros préstamos personales, como por ejemplo para el coche.  Si Vd. consiente, lo que le va a pasar es que pagará los intereses dos veces, pues en los préstamos durante los primeros años se paga solo los intereses y apenas capital, el capital se paga en los últimos años de la vida de un préstamo, así que si llevamos 5 años pagando un préstamo de 20 años, y lo refinanciamos, pues lo que hemos pagado durante estos 5 años no vale para nada, nos lo vuelven a cobrar.

La segunda: el banco le dirá que le da un crédito puente hasta que firme la finca ya construida. Esto es lo mismo que lo anterior, pagar dos veces los intereses por el mismo capital. No pasa nada por tener muchos créditos, lo importante es el total de los mismos. Hay quien piensa que si tiene muchos créditos es malo para pedir otros.  Lo malo es tener un crédito o varios que sumen mucho, lo importante es la firma total. Vd. tiene que conseguir, al firmar un crédito, que siga su curso, no lo anule pidiendo otro, anúlelo solo si tiene dinero para cancelarlo.

Si es Vd. empresario, es recomendable si tiene varias propiedades, que cada una la tenga hipotecada un banco diferente.  Los bancos cuando las cosas van mal, aprietan mucho, y aquí hemos visto casos en que cuando un banco o caja de ahorros sabía que tenía todo el patrimonio del empresario, lo ha apretado hasta arruinarlo.  Es mejor tener varios bancos, así lo que un banco no nos da, lo da el otro.

Otro sistema, si no tenemos ninguna propiedad para hipotecar, y no tenemos el 20% de la entrada, es pedir un préstamo personal. Esto es más complicado, porque los intereses son más caros y los plazos aún más cortos.  Hay bancos que dan 8 años para pagar un préstamo personal con un bajo interés.  Diríjase a éstos. Y cuando vaya a firmar estúdiese muy bien si vale la pena cancelar el préstamo personal y hacer uno solo hipotecario, porque lo normal es que no sea así, aunque a veces no hay más remedio por falta de líquidez.

CUANDO SE FIRMA EL CONTRATO PRIVADO DE COMPRAVENTA, y paga Vd. el 20%, que no le cuelen la subrogación del crédito del promotor, que esto suele ser un choriceo indecente.  Consiste esto en que el promotor le obliga a firmar que Vd. se subrogará en su crédito a la entrega de llaves, esto lo que quiere decir es que, por ejemplo, el promotor al plantear la obra, firma con un banco unas condiciones, con la condición de que cuando entregue las llaves a los futuros propietarios, éstos contratarán la hipoteca con ese banco y no con el que quieran ellos.  En el fondo salvar esto es muy fácil, pues cuando Vd. adquiere un piso nuevo, en el fondo lo adquiere con cargas, las cargas consisten precisamente en el préstamo del promotor sobre la obra.  Pero si Vd. contrata la hipoteca con otro banco, éste al firmar el crédito paga al anterior y listo, es fácil salvar esto, y aunque Vd. haya incluso firmado que se subrogará en el crédito, esta cláusula no es muy legal que digamos y además si el banco que Vd. ha contratado para la hipoteca paga al anterior, ahí se acaba la historia, a Vd. solo pueden obligarle a pagar la escritura de cancelación de hipoteca (es muy barata) con el promotor y a veces ni eso. Haya firmado Vd. lo que haya firmado. Que no le tomen el pelo, pues en las subrogaciones los intereses no suelen ser muy interesantes.